索引号0000000-0701000-2016-0003 主题分类:政策法规
发布机构: 生成日期:2016-10-27
名    称:通辽市人民政府关于做好房地产去库存工作进一步促进房地产业稳步发展的意见
文件编号:通政字〔2016〕56号 主题 词:

通辽市人民政府关于做好房地产去库存工作进一步促进房地产业稳步发展的意见


各旗县市区人民政府、开发区管委会,市政府有关委办局:

为贯彻落实《内蒙古自治区人民政府关于做好房地产去库存工作进一步促进房地产业稳步发展的意见》(内政发〔2016〕26号)精神,结合通辽市实际,现就全面做好我市房地产去库存工作提出如下意见。

一、提高棚户区改造货币化安置的比例

(一)坚持把棚户区改造货币化安置作为房地产去库存的重要渠道,鼓励被征收人选择货币化方式进行安置,货币化安置的比例必须达到60%以上,有条件的地区要达到100%。凡市场上商品住房存量较大(商品住宅待售面积按近三年平均月销量需要18个月以上才能消化掉的地区)、可以满足安置房源要求的地区,一般不再新审批普通商品住房开发项目;属于完善城市功能及存量商品住房确实不能满足安置房源要求的,方可新建主要用于棚户区改造安置的项目。

(二)住宅被征收人选择货币补偿的,征收部门要按照同地段、同等建筑面积、类似新建商品住宅市场价格予以补偿。各旗县市区要统筹考虑本地区棚户区、旧城区改造回迁安置和存量商品住房供需情况,采取被征收人自主购买、政府搭建购房信息服务平台、政府回购存量商品住房等方式解决棚户区、旧城区改造回迁安置,消化商品住房库存。回迁安置房的市场购买按照《通辽市人民政府办公厅关于加强棚户区改造安置房屋购买管理的通知》(通政办字〔2015〕205号)执行。(三)个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买商品住房(含二手房),或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房的,可享受免征该套商品住房契税政策。

(四)对市场上商品住房存量中的大户型住宅,属于棚户区改造被安置户的,且对单户中超过安置标准的部分有购买意愿但暂时无能力的可分期付款,在5年内缴清,在未缴清房款之前房产部门不予办理产权证;属于改善性需求的购房者,如原有住房已出售,可享受只对新购买商品住房超过原有面积部分征收契税政策。

(五)各地区要加大对各类保障性住房及其他新建住宅小区供水、供气、供热、供电、市政道路以及城市公共交通站点建设力度,配套设施必须与住宅小区同步施工、同步交付使用。在居住密集区域适当地段回购商业用房或其它用地,用于公共设施或市政设施布局,提高区域整体品质。通过完善新建住宅小区内外基础设施配套建设,使其尽快具备交付居住条件,为居民购房创造可能和条件,为棚户区改造货币化安置提供更多房源。对近期城市基础设施未配套区域,规划部门暂停新建商品住宅项目的规划报建审批。

(六)各地区要切实做好已竣工及在建商品住房库存情况的摸底工作,建立房源信息动态表,全面掌握商品住房待售情况。搭建棚户区改造货币化安置房源选购信息平台,每周更新房源信息,全面做好供需双方信息服务工作。凡进入信息服务平台的房源,售价在同类同期商品房网签均价基础上协议团购价、新楼盘在楼盘开盘时优惠幅度的基础上协议下浮。  

二、加大对农牧民进城购房政策支持力度

(一)鼓励具备条件并有进城购房意愿的农牧民进城购房。对进城购房的农牧民(包括其他购房者),凡属首次购房的,申请商业银行贷款、住房公积金个人贷款(符合使用条件的)执行不超过20%的首付比例。

(二)对已经进城务工并建立稳定劳动关系的农牧民工,所在单位要全面建立农牧民工参加住房公积金制度,同城镇职工一样,为农牧民工缴存住房公积金,达到规定时限的可申请使用住房公积金贷款。

(三)积极探索研究其他进城务工农牧民以灵活就业人员、个体工商户、自由职业者身份等缴存住房公积金政策,逐步为其建立并完善住房公积金制度。

企业职工、行政事业合同制职工、农民工、个体工商业者、自由职业者住房公积金贷款额度与其公积金账户缴存余额相挂钩。即:企业职工、行政事业单位合同制职工、农民工、个体工商业者、自由职业者公积金贷款额度在满足其他贷款额度计算条件的同时,贷款额度按不超过其住房公积金账户余额的20倍计算(夫妻双方同为企业、行政事业单位合同制职工、个体工商户、自由职业者、农民工的,住房公积金贷款额度按不超过借款人夫妻双方账户缴存余额之和的20倍计算)。

(四)全面深化农村牧区综合改革,保护进城落户农牧民在原户籍地的所有合法权益,允许农牧民以林权、土地承包经营权、大型农机具等作为抵押担保办理购房贷款,或由他人提供抵押担保办理购房贷款。

(五)结合扶贫及扶贫搬迁、危旧房屋改造等工程,有条件的地区可以给予货币化补偿,鼓励农牧民进城购房或租赁房屋,享有同城化的社会保障政策。各级财政部门将农牧民工工作经费纳入公共财政预算支出范围,按照推进基本公共服务均等化的要求,统筹考虑农牧民工培训就业、社会保障、公共卫生、住房保障、公共文化等基本公共服务的资金需求,加大投入力度,探索建立政府购买服务机制,为农牧民工进城购房或租赁房屋,平等享受同城化的社会保障政策提供经费保障。

(六)对进城购买商品住房(含二手房)的农牧民(包括其他购房者),凡属首次购房的,可以由当地政府通过补助方式给予50%的契税补贴。

(七)各地区可根据本地区实际,制定农牧民及其他购房者首次购房贷款利息优惠补贴等政策,也可制定对首次购买商品住房(含二手房)的给予除税收外的一次性补贴政策。引导金融机构加大对农牧民购房的信贷支持力度,针对具体情况对农牧民购房实行差别化利率,最低可达到基准利率。

(八)加快我市中小城市和小城镇市政基础设施、交通设施、环保设施和教育、医疗、文化、体育等公共服务设施建设,进一步改善中小城市和小城镇居住环境,增强吸纳人口的综合能力,为农牧民就近进城就业、子女就学、养老等购房居住提供有力保障。完善职业培训、就业服务、劳动维权“三位一体”的工作机制,积极推进农村牧区富余劳动力就近进城转移就业。进一步强化农村牧区劳动力转移就业服务,完善劳动力转移就业服务体系,依托现有公共服务场所,设立农牧民进城务工服务平台,将进城务工人员购房落户、社会保险、创业担保贷款、社会救助纳入服务范围。

(九)全面落实购房落户政策。在自治区行政区域内,农牧民(包括其他购房者)购买商品住房(含二手房),本人、配偶及其双方父母、未成年子女均可按当地户籍政策在购房所在城镇落户,进城购房人员子女在购房地就近入园、入学,实现各类进城购房人员与城镇户籍居民同城同等政策待遇,消除农牧民等进城人员的各种顾虑和担忧,实现购房预期。待自治区出台户籍制度改革相关政策后,实现进城购房人员与城镇户籍居民同城同等养老保险待遇;整合城乡居民医疗保险制度;建立居住证制度,对已在城镇就业和居住但尚未落户的农牧民工及其随迁家属以居住证为载体提供基本公共服务,深化基本公共服务供给制度改革,积极推进城镇基本公共服务由户籍人口向常住人口全覆盖。

三、积极培育开拓商品房屋租赁市场

(一)全面实行公共租赁住房货币化保障机制。从2016年起,不再开工新建公共租赁住房,普遍实行分类长期货币化补助政策。各地区要按实际需求做到应保尽保,租金补贴标准不低于市场租金价格的70%。

(二)支持房地产开发企业直接把新建商品住房通过“以租代售”的方式进行零首付销售或实现资产证券化,金融机构、住房公积金管理机构给予必要的融资和长期租房贷款支持。公积金支付房租提取设置上限。申请提取职工本人及其配偶住房公积金账户内的存储余额用于支付公共租赁住房房租的,按照实际房租支出全额提取;用于支付商品住房房租的,根据通辽市市场租金水平,在市区(包括科尔沁区、开发区)租房的,租住面积在100平方米及以下的,按月租金1500元核定最高提取额,租住面积100平方米以上的,按月租金2000元核定最高提取额。在其他旗县市租房的,租住面积在100平方米及以下的,可按月租金1200元核定最高提取额,租住面积100平方米以上的,可按月租金1700元核定最高提取额。

(三)商品住宅库存中大户型较多的地区,可将大户型住宅改造为适合于为企事业单位公租房配套、大学生创业需求的公共租赁房,列入政府补助范围。

(四)房地产开发企业将未售的商品住房租赁给居民居住使用的,根据房屋租赁合同等有效证明材料,给予全部或部分城市基础设施配套费的减免返还。按照租赁房屋的面积计算,对租赁期限三年以上的城市基础设施配套费减免80%,租赁期限两年以上不足三年的城市基础设施配套费减免60%,租赁期限一年以上不足两年的城市基础设施配套费减免40%,城市基础设施配套费待租赁合同到期后予以返还。

(五)对公共租赁住房、自然人和机构投资者购买库存商品房成为租赁市场的房源者,税收优惠政策(税收减免、政府补贴)按相关政策执行。

四、高度重视非住宅商品房屋去库存工作

(一)各地区可采用政府租用、贴息、补助等方式,鼓励将符合条件的商品房和闲置厂房、仓库等房屋建筑,改造为电商用房、“创客空间”、科技企业孵化器、商务居住复合式地产、高层次人才公寓等,通过促进新兴产业的发展,实现非住宅商品房库存的消化。对电商服务等新兴产业的企业改造符合企业发展的非住宅商品房和闲置厂房、仓库等房屋建筑的,申报自治区和市本级专项资金时,在符合条件的情况下优先考虑。

(二)对符合改造条件的商业营业用房和写字楼,可由投资者、政府或其他投资者收购或长期租用,改造为教育培训、幼儿园等用房,也可改造为酒店式公寓以及用于社会化养老、文化、旅游、体育产业等其他符合条件的经营性、公益类用房。

(三)对于申请改变房屋用途的,由规划部门提出规划条件,相关部门对改造施工图进行审查,规划设计应符合国家有关规范要求。对于不增加容积率、不改变城市规划设计、不影响绿地等情况的,可根据实际和企业申请,对建设用地性质进行调整。对于用地权属、房屋权属变更等,按照有关规划审批简易程序办理。

五、加快推进房地产用地的结构调整

(一)实行房地产去库存与房地产开发建设用地挂钩制度,根据我市房地产市场状况,有计划调控房地产开发建设用地供应量。

(二)各地区要根据本地区房地产市场状况,研究制订未开发房地产用地的用途转换方案,通过调整土地用途、规划内容,引导未开发房地产用地转型利用,用于国家和自治区支持的新兴产业,特别是养老、文化、旅游、科教、体育等产业的开发建设。

(三)对于按照新用途或新规划开发建设的项目,国土资源、住房城乡建设、城乡规划主管部门应及时重新办理相关用地手续,并重新核定相应的土地价款。

(四)因商品住房库存量较大、需要控制房地产开发规模的地区,对已实际供地但未进行开发建设的房地产开发用地,可以由政府回购用于土地储备。对因政府及相关部门原因造成开发企业未能在约定时间开工建设的,经各级政府研究确定可以有偿收回土地使用权;对因开发企业自身原因造成未能在约定时间开工建设的,无偿收回土地使用权。

六、鼓励支持房地产行业加快转型发展

(一)鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,采取附送装修、改进物业服务等途径提高商品住房品质,加快消化存量速度,实现提质增量。各地物业管理部门要紧紧围绕保障和改善民生,以提高居民居住环境和生活质量为根本,在全市范围内积极开展物业规范年活动,通过提高物业服务水平,规范经营行为,提升业主的满意度,促进商业房地产的销售。同时,要加强行业管理和监督,不断优化物业服务市场和发展环境,规范物业服务标准,提升从业人员整体素质,加快培育一批综合实力较强的物业服务企业,努力构建业务完备、服务优质、竞争有序、管理规范的物业服务业新体系,逐步实现物业管理和服务社会化、市场化、专业化、规范化。引导广大业主树立物业服务消费意识,形成买房子看物业看物业买房子的良好氛围。

(二)将房地产开发企业所得税预售收入的计税毛利率比例在现行标准上降低1/3执行;将普通住宅、非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率在现行标准上分别降低50%执行(调整后预征率低于1%的按1%执行),进一步减轻企业运行成本,实现房地产降成本。

(三)为加快房地产开发项目建设速度,房地产开发企业在开发建设过程中缴纳的行政事业性收费、基础设施配套费、政府性基金可在工程竣工验收时缴纳。开发企业办理相关手续时,将略高于需缴纳费用的房源作为欠费保证,由开发企业和各相关部门签订欠费保证书,房产管理部门在保证书上进行房源确认,欠费未缴清之前,保证房源不得对外销售。

(四)各旗县市区政府及主管部门要增加房地产展览交易会举办频次,积极引导刚性购房需求和改善型购房需求。自2016年,每年至少召开一次房交会,以网上房交会和现场展会相结合的方式对通辽各大楼盘进行多角度、全方位的宣传和展示,让广大购房者全面、便捷地掌握房产信息资源,选择到舒适、满意的家园。

(五)加快房地产开发企业兼并、重组步伐,支持有实力、守信用、理念新的企业做大做强,鼓励企业实行规模化开发和集团化运作,支持企业跨区域、多元化和品牌经营,提高产业集中度。

七、其他事项

除以上条款中已明确的相关政策执行的期限外,其他相关税费、土地等优惠支持政策一律暂按2018年底前到期执行。                           

 

 

 

2016年4月21日

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